不動産の財産評価
相続財産の中で大きなウェートを占める場合が多い不動産の財産評価について確認します。
遺産分割協議とかで各相続人の相続分に応じて公平に分配するためには、相続不動産の価値を評価する必要があります。
遺産分割をするうえでの、相続不動産の価格は「実勢価格」、評価の時点は「遺産分割時」となります。ただ特別受益や寄与分が問題となる場合においては、「相続開始時」が基準となります。
1物4価
不動産に関する価格には売主と買主の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額としての実勢価格、国が定めた公的価格として、公示時価、相続税路線価、固定資産評価額があり、一つの土地には次の異なる4つの価格が成立するとされており、これを1物4価といいます。
- 実勢価格(時価)
- 公示地価
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
公示地価は正常な価格として国土交通省が公示する土地価格を指し、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示され、一般の不動産取引価格目安や、公共収用される土地の目安となる価格としています。
相続税評価額は、国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月に発表する土地価格を指し、相続税や贈与税の計算の際に利用する価格としています。
固定資産税評価額は、市区町村が毎年1月1日時点の価格を7月に発表する土地価格を指し、固定資産税や都市計画税の計算の際に利用される価格としています。
- 実勢価格、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額の相互関係
公示地価は実勢価格の90％となり、相続税路線価は実勢価格の70~80％・公示地価の80％、固定資産税評価額は実勢価格の60~70％・公示地価の70％といった価格で均衡化が図られています。
遺産分割時における相続不動産の時価評価
相続、遺贈または贈与により所得した財産の価額は、相続税路線価ではなく、取得の時における不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる取引価額(実勢価格)で評価することが原則です。
そして、その財産の価額から控除すべき債務(住宅ローン)がある場合は、その時点のローン残高により課税価格は決まります。
相続税の課税価格
推定時価5,000万円の宅地の贈与を受けた場合、ここから住宅ローンの3,000万円と贈与税の基礎控除110万円を差し引くと、課税価格は1,890万円になります。
遺産分割時の評価額
相続人のうちの1人に相続によって共有状態になっている不動産を単独で相続させ、他の相続人は金銭による代償分割した場合、その相続財産の基礎となる不動産の評価額は時価でおこう事になります。
これを時価ではなく、相続税評価額や固定資産税評価額を元に評価され、遺産分割をした場合、代償分割された金額は多くの場合は過小に評価され、不公平に分配されることになります。
このように不動産については、不動産鑑定評価を活用されてるなりして適正な時価を求めれることが肝要です。
| 不動産の価額 | 想定時価に対する割合 | |
|---|---|---|
| 遺産分割 | 公示地価 | 100％ |
| 相続税の納付 | 相続税路線価 | 80％ |
| 固定資産税の納付 | 固定資産税評価額 | 70％ |
相続税の評価方式
宅地の価額は、1画地の宅地(利用者の単位となっている1区画の宅地をいう)ごとに評価します。そして宅地及び宅地の上に存する権利の評価方式には、次の2つの方法があります。
| 路線価方式 | 倍率方式 | |
|---|---|---|
| 概要 | 市街地的形態を形成する地域にある宅地(都会の方式) | 市街地的形態を形成する地域にある宅地以外の宅地(田舎の方式) |
路線価方式による評価
その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、がけ地や間口が狭かったり、奥行きが長かったり使い勝手の悪い宅地に関しては、その宅地の形状に応じた調整を行った金額に地積を乗じて評価することになります。
評価額＝路線価ｘ地積(実際の地積)
路線価とは、位置、形状等がその路線に面する標準的な画地1㎡当たりの価額(単位：千円)として、国税局長が評定したものです。
評価しようとする宅地が標準的なものと異なる場合には、各種の調整率によってその路線価を修正することになります。
路線価方式による評価の修正
- 一方のみが路線に接する宅地
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘ地積
- 正面と側方に路線がある宅地
→(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ側方路線影響加算率)ｘ地積
- 正面と裏面に路線がある宅地
→(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ二方路線影響加算率)ｘ地積
- がけ地等
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘがけ地補正率ｘ地積
- 正面と側方に路線があるがけ地
→(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ側方路線影響加算率)ｘがけ地補正率ｘ地積
- 不整形地
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘ(1－不整形地としての減価割合(100分の40の範囲内))ｘ地積
- 間口が狭小な宅地
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘ間口狭小補正率ｘ地積
- 奥行が長大な宅地
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘ奥行長大補正率ｘ地積
- セットバックを必要とする宅地の評価
→利用制限が無いものとして算定した路線額－セットバックの対象となっている部分に対応する価額ｘ70％
- 奥行が長大な宅地
→路線価ｘ奥行価格補正率ｘ奥行長大補正率ｘ地積
私道の場合の路線価方式による評価の修正
| 私道を利用している者 | 私道の評価額 |
|---|---|
| 宅地の所有者のみ | 自用地としての価額 |
| 上記以外の特定の者 | 自用地としての価額ｘ30/100 |
| 不特定多数の者 | 評価しない |
倍率方式による評価
倍率方式は、固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定める倍率に乗じて計算した金額によって評価方式です。
評価額＝固定資産税評価額ｘ倍率
固定資産税評価額は、土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録されている基準年度の価額又は基準年度の価格に比準する価格をいい、地方税法等の特例措置によって固定資産税の税額計算の基礎とされる課税標準ではありません。
また倍率方式では、固定資産税評価額が決定される際に宅地の形状等が考慮されているので、路線価方式のように各種の補正率は用いません。
相続不動産の評価を確定するための方法
不動産は一つとして同じものはなく、その時価を算定することは簡単ではありません。究極的には市場に売りに出して、実際に売れるまで本当の時価はわかりません。出来るのは時価を推定することだけです。
さらに、相続人にもそれぞれの事情や感情、利害の対立がありますので、各相続人が自己の権利のみを主張すると、合意によって評価を確定することは極めて困難になります。そのため話し合いがこじれて調停・審判になり、相続財産の10％～20％の費用と約1年～3年の期間をかけてようやく分割が終了するケースも多く見受けられます。
そして審判による分割の場合、単に法定相続分に応じた分配となることがほとんどですので、話し合いによる分割協議と比べた場合その経済的損失は多大なものとなります。
それまでの家族との絆や大切な財産を守るためにも、相続人間の譲り合う心が大切だと思います。
相続人の合意によって相続不動産の評価を確定する方法
固定資産税評価額、相続税路線価、公示地価、不動産業者による最終的な成約予想価格、必要に応じて不動産鑑定士の鑑定評価等、できるだけ情報を集め各評価額を対比した上で、各当事者が合意できる可能な額につき以下のように検討します。
- 相続税路線価で合意する。
- 公示地価＝相続税路線価÷0.8（＝1.25倍）で合意する。
- 公示地価と相続税路線価の中間値で合意する。
- 各評価の差があまりない場合には、その中間値で合意する。
- 複数の価格がある場合、一番高いものと一番低いものとを除き、残りの価格の中間値で合意する。
- 不動産を複数の相続人が欲しがっている場合は入札を行い、一番高い値を付けた相続人がその不動産を相続し、入札額をその不動産の評価額とする。
ただ不動産業者や不動産鑑定士に依頼した場合、誰が依頼したかなど恣意的な判断がされない中立的な立場の方を探すのも難しいのも実情です。
公的な価格を利用して、公示地価、相続税路線価、公示地価と相続税路線価の中間値の中で、当事者の合意または神様に決めてもらうのが結果的に一番かと思います。