不動産の分割方法

遺産分割協議を進めていく中で厄介なものと言えば、不動産の分割方法をどうするかという問題があります。
まずは分割方法について見ていきます。

現物分割

遺産である不動産そのものを分け、各相続人が単独で所有権を取得する方法です。
複数の不動産を各相続人がそれぞれ取得することもあれば、１つの不動産を複数に分割して各相続人が取得することもあります。

例えば、土地Aは長男、区分所有建物Bは長女、土地Aから分筆した土地Cは次女といった具合です。

代償分割

遺産である不動産が１つの建物であったり、分割すると土地の面積が小さくなる等して土地の利用価値が劣ったり、借地借家人がいたり、複数の人が同じ不動産を単独で相続したいなどの場合、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金（現金）を支払うという代償分割という方法があります。
この場合、対象となる不動産の価格設定とその代償金の算定、そして支払い能力の有無がポイントとなります。

換価分割

遺産である不動産を取得する相続人がいない場合や、代償金の支払い能力がある相続人がいない場合には、代償分割をすることはできないため、不動産を売却して換金し分割することになり、これを換価分割といいます。

換価分割をすることについて合意ができれば、相続人が協議の上で第三者に任意売却することで換金し、その代金を相続分に応じて分配することになります。
ただ換価分割が適当な状況であるのに、任意売却に同意しない相続人がいる場合には，家庭裁判所が審判で競売を命じることになります。

共有分割

再建築不可能な土地等で不動産の買い手が現れる見込みが非常に低いなどの理由で、換価分割でも困難な場合等では、共有分割することになります。
共有分割とは、各相続人が相続分に応じて不動産を共有する方法です。
この共有状態を解消するには、交渉・共有物分割調停・共有物分割の訴えのいずれかによって解決を図る必要があります。

遺産分割審判における不動産の分割方法

遺産分管轄協議が纏まらない場合、遺産分割調停に進むことになり、さらに調停が成立しない場合には遺産分割審判へと移行することになります。
遺産分割審判の場においてもなお当事者間の合意ができない場合には、家庭裁判所が適切と考えられる方法を決定します。

このとき、遺産分割の調停においても審判においても、まずは現物分割によって解決することができるかを検討し、それが困難であれば次に代償分割→換価分割→共有分割といった順番で検討されることになります。

遺産である相続財産が、分割不可能な不動産だけという事例が多々あります。
ここで競売による換価分割となった場合、不動産の資産価値が大きく目減りする場合があるので注意が必要です。
遺産分割協議の中で、相互に協力しあい積極的な共有分割するというのも賢明な妥協点かと思います。

遺産分割において家事審判で競売による価額分割が行われた事例

価額分割により取得した遺留分としての分配金は譲渡所得の収入金額に該当するとした事例

裁決事例集 No.22 – 29頁

遺産分割が家事審判に基づく競売による価額分割の方法により行われ、当該分割の対象となった土地の競売代金のうちから取得した遺留分相当額の金員については、相続財産として取得したものであり、譲渡所得の課税対象とはならない旨の主張について、譲渡所得の課税は、譲渡所得の基因となる資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得として、その資産の所有者の支配を離れて他に移転するのを機会にこれを清算して課税する趣旨のものであり、当該金員については、家事審判に基づく競売による価額分割がなされたことによって、その値上がり益の清算が行われたものと認められるから、所得税法第33条第3項に規定する譲渡所得に係る収入金額に該当するものであり、したがって、原処分は相当である。

昭和56年6月1日裁決

タワーマンションによる節税の検証

なぜタワーマンションなのか？

• 節税の優位性
• 換金性
• 投資利回りの安定性
• 遺産分割が可能
• ブランド性

上記のタワーマンションによる節税が優位である理由について検証してみます。

節税性の優位性

『節税の優位性』で言われている各住戸の土地持分が小さいという理由ですが、一般的に集合住宅と言われるマンション等であれば、戸建てよりは優位であり、アパート経営のように賃貸すれば節税効果が得られ、特にタワーマンションだからというわけではありません。

換金性

『換金性』については、一般的に不動産そのものは換金性がよくない資産と言われています。まして高層階ほどプレミア価格で取引され、高い価格で買っている物件をあえて安く投げ売り価格で売却するのであれば換金性は高いかもしれませんが、通常は売却して換金するには時間を要するのが普通かと思います。

投資利回りの安定性

『投資利回りの安定性』ですが、そもそも利回りと言うのは、
毎月の賃料×12／購入価格×100＝表面利回り(％)
((毎月の賃料－毎月の費用)×12－固定資産税等の費用)／購入価格×100＝投資利回り(％)
毎月の費用＝管理会社に支払う費用＋修繕積立金
固定資産税等の費用＝公租公課（固定資産税+都市計画税）＋損害保険料＋その他費用

と言う式になり、高いプレミア価格で購入した場合の投資利回りは、通常は悪くなるものです。
さらに、今後日本の人口が減少していく状況を考えると、毎年満室であるとは想定できず、利回りは悪くなる方向かと思います。
また最近のニュースから、下記に掲載したように政府・与党では『高層階の固定資産税と相続税を引き上げる』ことを検討されているようで、さらに投資利回りは低下するかと思います。

遺産分割が可能

『遺産分割が可能』まで理由に挙げられると、言葉を失います。
相続人の数だけマンションを買い続けるのでしょうか？
これは換金性のところでも述べましたが、一般的に不動産そのものは換金性がよくない資産であり、遺産分割しにくい資産と言えます。

ブランド性

この中でタワーマンションにこだわる理由としては、「眺望」や「希少性」を理由とした『ブランド性』くらいかと思います。
ただし都会のタワーマンションでは、ツインタワーと称するマンションが建設されたりで、10年前とは比較にならないくらいタワーマンションが乱立してきており、20階以上のタワーマンションでも近隣のマンションからお部屋が丸見えだったりして、眺望とかプライバシーとかのブランド力もだいぶ弱くなってきていると思います。
アパート・マンション経営による相続税対策でも述べましたが、実需として住まない限りは投資物件として考えて購入するのが賢明かと思います。

また最近の裁判例から『賃借人の迷惑行為を放置した賃貸人の不法行為責任が認められた事例』として、『東京地判 平17.12.14』なんていうのもアパート・マンション経営では注目する事例です。

「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ 18年以降の新築で政府・与党方針

政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げる。
2018年以降に引き渡す新築物件が対象。一方で低層階の税負担を軽くする。高層階の部屋は取引価格が高いわりに税金が安く、富裕層の間では節税策として購入する動きが広がっていた。

菅義偉官房長官は24日の記者会見で「実際の取引価格を踏まえた固定資産税の案分方法をいま検討している。今後の税制改正で検討する」と述べた。政府・与党は12月にまとめる与党税制大綱に盛り込むことを目指す。国や市町村の税収は現行制度を適用する場合と変わらないようにする見通しだ。

対象は大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層物件で、20階建て以上を想定している。上層階に行くほど景観がよくなるため、同じ面積でも取引価格が高い。
一方で、こうした物件の固定資産税や相続税の算定基準となる「固定資産税評価額」は、マンション１棟の評価額を部屋ごとの床面積で割って計算している。階層による差はなく、同じ面積なら最上階と１階が同じ評価額となり、固定資産税や相続税も原則同額になる。

資産評価システム研究センターが全国の新築高層マンションの分譲価格を調べたところ、最上階の床面積あたりの単価は最下層階より平均46％高かった。
この結果、マンション高層階の部屋を買えば、現金のまま相続するよりも、相続税の金額も抑えやすい。富裕層しか使えない節税策として批判が高まっていた。固定資産税も取引価格の割に安くすむ。

総務省が検討している新しい評価額の仕組みは、高層マンションの中間の階は現行制度と同じ評価額にする一方、中間階よりも高層の階では段階的に引き上げ、低層の階では段階的に引き下げる。評価額5000万円の建物にかかる固定資産税は単純計算で年70万円。5500万円になれば固定資産税は年77万円に増える。

新しい税制の対象は18年以降に引き渡す新築物件に限定する。既存の物件は今の税制を適用する。現在の税負担を前提に高層階を購入した住民から強い批判が出るためだ。
20階建て以上の高層マンションは建築規制の緩和により、1999年から関東、東海、関西の三大都市圏で急増。すでに全国で1200棟を超えている。15年に相続税が引き上げられて高層マンション節税の人気が高まったことから、今回対策に乗り出すことにした。

2016/10/25 0:36日本経済新聞　電子版

「タワマン節税」はや下火？　当局が対抗策

相続税の負担を減らす目的で高層のタワーマンションを買うタワマン節税。2015年１月の相続増税を機に需要がかさあげされ「相続税バブル」と評されたが最近は下火になりつつある。首都圏の今年１月のマンション契約率は７年半ぶりの50％台に沈んだ。国税庁と総務省の二段構えの節税策封じがきっかけだ。

高層階の評価額は平均で実勢価格の３分の１どまり（大阪市内のマンション群）

「新規のタワーマンション購入は去年より減った。国の規制強化を心配したお客からたくさん電話がかかってくる」。東京の都心部でマンション売買を仲介する営業マンは浮かない顔だ。
不動産経済研究所（東京・新宿）によると、東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県で１月に売り出された新築マンションの契約率は58.6％と前年同月より16.3ポイント下がり、市況の好不調の境目とされる70％を２カ月続けて割り込んだ。
契約率を押し下げたのは20階以上のタワーマンションの低迷だ。１月の契約率は32.0％となり過去10年で最低を記録した。２月以降は持ち直し傾向だが、タワマンの契約率が90％を超していた昨年夏ごろとは様変わり。価格高騰に加え「節税に使いにくくなったことが影響した」（不動産業界関係者）。

タワマン節税のしくみはこうだ。相続税の計算では、１戸あたりの土地の持ち分が小さいマンションは実勢価格より大幅に安く評価される。特に眺望の良い高層階は実勢価格が高いにもかかわらず低層階と同じ基準で評価されるため節税効果が大きい。現金のまま相続するよりも税負担は格段に軽くなる。＜ｂｒ＞
「タワーマンション節税」という言葉は不動産仲介を手がけるスタイルアクト（東京・中央）の登録商標だ。沖有人同社社長が14年に出したタワマン節税の指南書は昨年１月からの相続税の非課税枠縮小や最高税率の引き上げでヒット作になった。富裕層向けの節税セミナーには昨年１年間で約2000人が詰めかけた。
だが、沖氏でさえ最近はタワマン節税のセミナーで受講者を集めにくくなった。３月に東京・丸の内で開いたセミナーでは、空き地を高く売る方法など幅広い話題に触れる形にした。関西でも状況は同じ。大阪市内の不動産仲介会社の男性は「『相続税対策になる』とのうたい文句は控えるようにした」と言う。

市場を揺さぶる当局の税制の変化。発端は14年秋に国税庁がひそかに実施した調査だ。全国の20階以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均で実勢価格のわずか３分の１。「行きすぎだ。看過できない」。分析にあたった松山清人資産評価企画官は昨年秋、全国各局の担当者を集めた。実勢価格と評価額が乖離（かいり）しているケースや取得、相続、売却の時期が不自然に近い場合は追徴課税するよう指示した。
昨年11月には総務省の関係団体が開いた固定資産税の制度改正を議論する有識者検討会で、委員の大学教授が提案した。「タワーマンションは階数で補正をかける方法もあるのではないか」

相続税の算定基準となる「評価額」は総務省令で定めている。現在はマンション１棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で均等に分割するため、階層や日当たりの条件によって差がつかず一律だ。同省はこれを高層階ほど評価額が上がるように見直す検討に入った。早ければ18年にも実施される見通しだ。
ただ、国税庁の指示は追徴課税するかの基準が曖昧で、総務省の制度改正も詳細が決まっていない。税制改正への警戒感が先行している段階だ。

スタイルアクトの沖氏は「ルールが多少変わっても節税になることに変わりはない」と指摘する。「早く明確にしてくれたほうがお客に売り込みやすくなる」と語る不動産大手の幹部もいる。
15年１月からの相続増税は、タワマン節税などの新手の節税策を生み出してきた。タワマン節税封じに納税者はどう動くか。攻防はヤマ場にさしかかった。（江渕智弘）

2016/3/30 3:30日本経済新聞　電子版

アパート・マンション経営による相続税対策

貸家を建てた事業用の宅地の評価額

『借地借家による宅地評価』で記載した貸家建付地の相続税評価額の計算式を再掲載します。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地としての価額ｘ（１－借地権割合ｘ借家権割合ｘ賃貸割合）

• 借地権割合

  →借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図にＡ～Ｇの希望で定められており、以下の表の割合で借地権割合が決まっています。

例えば、路線価図に225Dと記載のある道路に面した土地については、一平方メートル当たりの価額を千円単位で表示し、この場合225,000円/㎡で、借地権割合Ｄ＝60%であることを示しています。

• 借家権権割合

  →借家権割合は、全国一律で30％となっています。

• 賃貸割合

  →例えば、アパートの部屋が10部屋あって、そのうち6部屋が賃貸で貸していて残り4部屋は空室であるような場合にはこの賃貸割合は10分の6、つまり60％となります。
  土地の上に立っている建物のうち、何％を貸しているかということを表します。厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。貸している部屋の合計面積が40㎡、貸していない部屋の合計面積が160㎡であった場合には、賃貸割合は200分の40となり、賃貸割合は20％ということになります。

例として次のような前提条件の土地について、貸家建付地評価を行ってみます。

• 更地(土地)の評価額：10,000万円
• 部屋数8部屋で満室の貸アパートの敷地。
• 借地権割合の評価「Ｃ」の路線に面している。

貸家を建てなければ土地の評価額は1億円となります。
貸家を建てた場合の土地の評価額は、借地権割合は路線価図上の記号がＣということで70％となり、借家権割合は一律30％のため、各地補正等を省略すると、10,000 ｘ（1 – 0.7ｘ0.3）＝7,900万円となります。

貸家を建てるだけで、土地の評価額を21％下げることになります。

このことから分かるように、貸家建付地の評価は自用地としての価額よりも低くなり、何もない土地にアパートやマンションが建設されると、更地状態の場合やマイホームを建てた場合よりも相続の際の土地の評価額が下がります。
このため、相続税の節税に効果的であると言われています。

小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例

個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地(アパートの敷地)等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の、一定の割合を減額します。

相続の開始の日が「平成27年1月1日以後」の場合

上記のように、貸付事業用の宅地(アパートの敷地)等は、小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例により、事業用の土地として限度面積200㎡で50％減額が受けられる可能性があります。

例として次のような前提条件の土地について、貸家建付地評価を行ってみます。

• 200㎡更地(土地)の評価額：10,000万円
• 部屋数8部屋で満室の貸アパートの敷地。
• 借地権割合の評価「C」の路線に面している。

更地のまま相続した場合、土地の評価額は1億円となります。
更地にアパートを建てた場合の土地の評価額は、借地権割合は路線価図上の記号がCということで70％となり、借家権割合は一律30％のため、各地補正等を省略すると、10,000 ｘ（1 – 0.7ｘ0.3）＝7,900万円となり、さらに小規模宅地の特例により50％評価減となり、7,900万円×50％＝3,950万円となります。

貸家を建てるだけで、土地の評価額を60.5％に下げることが出来ます。

小規模宅地の特例という優遇措置を受けるためには、事業用又は居住用でなければならないため、ただの空き地（更地）の場合には優遇措置は受けることができません。

『No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）』はこちら>>

相続税対策で借入をしてアパート経営をする

借入してアパート経営するメリット

相続税対策を行うために、借金をしてアパート経営を行うという相続対策を聞くことがあります。
自己資金でアパートを購入する場合も、お金を借りてそのお金でアパートを購入する場合にも、土地の評価額を下落させることが可能です。

借入してアパート経営をするデメリット

2016/08/25 テレビ朝日【羽鳥慎一モーニングショー】でセレブな街が“空き家”だらけ「みんないなくなった」というニュースが放送されていました。
東京の郊外では新築空き屋物件としてたくさん建設されているようで、相続対策と称して収益性が低い場所で沢山のアパートの建設ラッシュがあり、入居率が50％程度で未入居のままの物件が多いことから新築空き屋物件というネーミングついたようです。

空室率10～20％程度でローンの返済を計画して収益物件としてアパートを建設したとしても、空室率が50％となると借入の返済が家賃収入で追い付かない状況が続き、資金繰りが悪くキャッシュフローはマイナスとなり、持ち出しになっているのではないかと思います。
相続対策のため借り入れをしたのはいいのですが、せっかく購入したアパートを借金のために手放しかねません。

また家賃保証として一括借り上げ等を謳って転貸借をしている不動産会社もありますが、契約の欄をよく見ると2～4年ごとに転貸料の見直しの項目がしっかり記載されているのが普通です。
そしてほぼ更新ごとに転貸賃料を下げる交渉をしてきます。中には元の賃貸の家賃は変わらずとも値下げ交渉していくる不動産会社もあり、実際タチが悪い不動産会社が多いのが実情です。

遠方の不動産だと、どうしても管理等を地場の業者だったり、マンションの管理会社の系列の不動産会社に委託することになりますが、実際きちんと管理されていないのが実情かと思います。
入居者が出入りする度に原状回復のための修繕を行ったりするのですが、その見積もりが管理する不動産会社の中には異常に高かったりする場合もありしてトラブルも時々発生しているようです。
私が所有している東京の物件などは、その原状回復に関する見積もりも高さに驚き、大阪から部材を運んで修繕した事も有りました。

またアパート経営の収入は事業所得となり、一般的には大家業という事業を営んでいる事になります。
そのため家賃保証として一括借り上げ等の転貸借契約もプロ対プロの契約の扱いとなるため、不動産会社と締結する転貸借契約の内容に不利があったとしても、消費者を保護するための法律関係の適用は難しい場合があるようです。

結論：相続税対策としてアパート経営をすべきなのでしょうか？

お気に入りの物件だったり、賃貸需要が高く収益性の良い物件以外は、自分で管理が出来ほど遠く土地勘のない場所だったり、あまり賃貸需要が低く収益性の悪い物件などは、人口減少が継続している日本において空室となるリスクを考慮すると、借入してまでの不動産の購入は止めておいた方が無難だと思います。

このコラムを書いた2日後の2016/9/30 3:30発信の日本経済新聞の電子版の記事を紹介します。

2016.09.30追記:アパート空室率悪化、泣くオーナー

人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。

■節税対策で脚光

「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」。千葉県白井市の男性公務員（43）は肩を落とす。相続した土地にアパートを12年に建設した。２階建てで総戸数は８戸。今年で築４年、最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。だが、今年は一時、５戸が空室になった。

母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、相続した土地にアパート建設を勧めてきた。９千万円という建設費にためらったが、担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」と提案書を差し出した。
試算では家賃収入は年660万円。業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。銀行からの借り入れは必要だが、試算で示された月30万円程度の返済には十分。地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。
現実は甘くなかった。当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。

居住人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。オーナーの妻（35）は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。専門業者に任せるお金はないからだ。
国土交通省によると、７月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0％だったのに対しアパートなど貸家は11.1％。大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。

その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。大東建託の16年３月期の売上高は８期連続で過去最高を更新した。

■トラブルも発生

業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、こうした相談が月に数件寄せられる。
国交省は９月から業者に対し契約時には、将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」（レオパレス21）、「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」（大東建託）と適切に対応していると主張する。

言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。不動産調査会社のタス（東京・中央）によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。最も高い神奈川県は７月に36.66％と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。適正水準の上限30％を大幅に上回る。

無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。埼玉県羽生市では１年ほど前にアパートの建設地域を制限した。しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」（タスの藤井和之氏）。

空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。
６万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース（東京・新宿）。空室が増えれば収入減につながる。そこで７月からオーナーに従来より３割程度安く改修できる新提案を始めた。大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。

空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。
相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者。空室が発生した場合、誰が責任を取るのか。直視しないまま、今もアパートは増え続ける。（岩本圭剛）

借地権と貸宅地の評価

借地権の評価

• 借地権

  借地法に規定する建物の所有を目的とする地上権及び賃借権のこと

借地権は借地法によって、その存続期間が保証され、またその期間満了時には原則的に賃借期間の更新が認められており、また建物の譲渡に伴ってその借地権も有償で譲渡することができます。
したがって、借地権の設定は、事実上土地の一部である土地の収益権の部分的譲渡に該当する行為に当たるもの考えられ、借りている側は借りている分の利益を得ていると考えれます。

借地権の評価＝自用地としての価額ｘ借地権割合

貸宅地の評価

• 貸宅地

  地上権又は借地権の目的となっている宅地のこと

具体的には、土地の所有者が借地権者に賃貸して直接使用、収益させている状態にある宅地をいいます。
この場合には、土地所有者はその宅地に対する使用収益権は著しくげんたいするを借地権は借地法によって、その存続期間が保証され、またその期間満了時には原則的にこととなるため、その事情を考慮することとしています。

貸宅地の評価＝自用地としての価額ｘ（１－借地権割合）

借地権は借りている側の評価、貸宅地は課している側の評価となるため、それぞれの借地権割合で自用地としての価額を按分することになります。

貸家建付地の評価

貸家建付地の相続税評価

貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。
したがって、具体的には土地所有者がその宅地の上にある自己所有者の建物を賃貸していることから、その建物の敷地となっていること宅地を借家人に間接的に使用収益させている状態にある宅地です。
第3者に賃貸している建物が建っている場合では、建物に居住している賃借人の借家権が生じているため、相続税評価を行う上では、居住者の借家権部分を一部考慮することで、評価額を減額することができる規定となっています。“すぐに売れない”＝“換金価値が少し下がる”と言う考えに基づいています。

貸家建付地の評価＝自用地としての価額ｘ（１－借地権割合ｘ借家権割合ｘ賃貸割合）

• 借地権割合

  →借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図にＡ～Ｇの希望で定められており、以下の表の割合で借地権割合が決まっています。

例えば、路線価図に255Cと記載のある道路に面した土地については、一平方メートル当たりの価額を千円単位で表示し、この場合255,000円/㎡で、借地権割合Ｃ＝70%であることを示しています。

• 借家権権割合

  →借家権割合は、全国一律で30％となっています。

• 賃貸割合

  →例えば、アパートの部屋が10部屋あって、そのうち6部屋が賃貸で貸していて残り4部屋は空室であるような場合にはこの賃貸割合は10分の6、つまり60％となります。
  土地の上に立っている建物のうち、何％を貸しているかということを表します。厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。貸している部屋の合計面積が40㎡、貸していない部屋の合計面積が160㎡であった場合には、賃貸割合は200分の40となり、賃貸割合は20％ということになります。

貸家建付地評価の具体例

次のような前提条件の土地について、貸家建付地評価を行ってみます。

• 地積(面積)：100㎡。
• 部屋数5部屋の貸アパートの敷地。
• 5部屋の広さは同じで、このうち3部屋は賃貸しているが2部屋は空室。
• 路線価図上、200Cの路線に面している。

「自用地とした場合の価額」は、各地補正等を省略すると、100㎡×200千円＝2,000万円となります。
次に借地権割合は、路線価図上の記号がCということで70％となります。
そして、借家権割合は一律30％。
賃貸割合は、5分の3、つまり60％。
以上のような前提条件の土地について、貸家建付地評価を行うと
2,000 ｘ（1 – 0.7ｘ0.3ｘ0.6）＝1,748万円となります。

※借家人の有する宅地等に関する権利＝自用地としての価額ｘ借地権割合ｘ借家権割合ｘ賃貸割合

使用賃借による相続、遺贈又は贈与があった場合の土地の財産評価

使用貸借と賃貸借の違いは、その収益が対価を伴わず無償でなされる点にあります。

借地権の設定が使用貸借契約に基づくものである場合においては、借地人の有する使用収益権の価額をゼロとして取り扱うため、贈与税の課税関係は生じません。

家屋の評価

家屋の評価単位は、原則として１棟ごとの家屋ごとに評価します。

自家家屋の評価

家屋の評価＝固定資産税評価額ｘ倍率(常に1.0)

固定資産税評価額は、家屋課税台帳又は家屋補充課税台帳に登録されてている基準年度の価格又は基準年度の価格に比準する価格をいいます。

貸家の評価

貸家の評価＝自用家屋の価額ｘ（１－借家権割合ｘ賃貸割合）

借家権の目的となっている家屋に価額は、自用家屋としての評価額から借家権の価額を控除した金額によって評価します。

自用家屋＝家屋の利用権＋家屋の所有権
借家権割合＝家屋の利用権/自用家屋

宅地の財産評価

相続税の大きなウェートを占めると思われる宅地における相続税の財産評価について確認します。
遺産分割協議とかで不動産の価格をいくらで評価するかによって、特に相続人のうちの1人が共有している不動産を現物取得し、他の相続族人が金銭による代償分割という遺産分割方法する場合などは要注意です。

1物4価

一つの土地には、次の異なる4つの価格が成立するとされており、これを1物4価といいます。

• 公示価格
• 相続税評価額
• 固定資産税評価額
• 取引価格(時価)

地価と言われる取引価格は、売主と買主の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、公示価格は正常な価格として国土交通省が公示する価格を指し、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示されます。
その他の相続税評価額や固定資産税評価額は、税金の額を決めるときの基準となるもので、毎年1月1日時点の価格が、7月に国税庁から公表されます。

地価公示、相続税路線価、固定資産税評価の相互関係

公示価格を100とすると、概ね相続税路線価を80、固定資産税評価額を70といった価格で均衡化が図られています。

遺産分割時における相続不動産の時価評価

相続、遺贈または贈与により所得した財産の価額は、相続税評価額ではなく、取得の時における不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる取引価額(時価)で評価しなければならないことになっています！
そして、その財産の価額から控除すべき債務(住宅ローン)がある場合は、その時点のローン残高により課税価格は決まります。

相続税の課税価格

推定時価5,000万円の宅地の贈与を受けた場合、ここから住宅ローンの3,000万円と贈与税の基礎控除110万円を差し引くと、課税価格は1,890万円になります。

遺産分割時の評価額

相続人のうちの1人に相続によって共有状態になっている不動産を単独で相続させ、他の相続人は金銭による代償分割した場合、その相続財産の基礎となる不動産の評価額は時価でおこう事になります。
これを時価ではなく、相続税評価額や固定資産税評価額を元に評価され、遺産分割をした場合、代償分割された金額は多くの場合は過小に評価され、不公平に分配されることになります。
このように不動産については、不動産鑑定評価を活用されてるなりして適正な時価を求めれることが肝要です。

相続税評価額の評価方式

宅地の価額は、1画地の宅地(利用者の単位となっている1区画の宅地をいう)ごとに評価します。そして宅地及び宅地の上に存する権利の評価方式には、次の2つの方法があります。

路線価方式による評価

その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、がけ地や間口が狭かったり、奥行きが長かったり使い勝手の悪い宅地に関しては、その宅地の形状に応じた調整を行った金額に地積を乗じて評価することになります。

評価額＝路線価ｘ地積(実際の地積)

路線価とは、位置、形状等がその路線に面する標準的な画地1㎡当たりの価額(単位：千円)として、国税局長が評定したものです。
評価しようとする宅地が標準的なものと異なる場合には、各種の調整率によってその路線価を修正することになります。

路線価方式による評価の修正

• 一方のみが路線に接する宅地

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘ地積

• 正面と側方に路線がある宅地

  →(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ側方路線影響加算率)ｘ地積

• 正面と裏面に路線がある宅地

  →(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ二方路線影響加算率)ｘ地積

• がけ地等

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘがけ地補正率ｘ地積

• 正面と側方に路線があるがけ地

  →(正面路線価ｘ奥行価格補正率＋側方路線価ｘ奥行価格補正率ｘ側方路線影響加算率)ｘがけ地補正率ｘ地積

• 不整形地

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘ(1－不整形地としての減価割合(100分の40の範囲内))ｘ地積

• 間口が狭小な宅地

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘ間口狭小補正率ｘ地積

• 奥行が長大な宅地

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘ奥行長大補正率ｘ地積

• セットバックを必要とする宅地の評価

  →利用制限が無いものとして算定した路線額－セットバックの対象となっている部分に対応する価額ｘ70％

• 奥行が長大な宅地

  →路線価ｘ奥行価格補正率ｘ奥行長大補正率ｘ地積

私道の場合の路線価方式による評価の修正

倍率方式による評価

倍率方式は、固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定める倍率に乗じて計算した金額によって評価方式です。

評価額＝固定資産税評価額ｘ倍率

固定資産税評価額は、土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録されている基準年度の価額又は基準年度の価格に比準する価格をいい、地方税法等の特例措置によって固定資産税の税額計算の基礎とされる課税標準ではありません。
また倍率方式では、固定資産税評価額が決定される際に宅地の形状等が考慮されているので、路線価方式のように各種の補正率は用いません。